Prowadzenie punktu przedszkolnego w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej Pana sąsiad musiał uzyskać dla swojego punktu przedszkolnego wpis do rejestru tych placówek prowadzonych przez gminę. Niestety wśród wymogów, które należy w tym celu spełnić, nie przewidziano uzyskania zgody sąsiadów. Wspomniane wymogi określono w rozporządzeniu Ministra Edukacji Narodowej z dnia 31 sierpnia 2010 r. w sprawie rodzajów innych form wychowania przedszkolnego, warunków tworzenia i organizowania tych form oraz sposobu ich działania ( Dz. U. z 2010 r. Nr 161, poz. 1080 ze zm.). Osoba, która chce uzyskać wpis do ewidencji niepublicznych innych form wychowania przedszkolnego (punkt przedszkolny lub zespół wychowania przedszkolnego), powinna złożyć dokumenty, takie jak: kserokopia dowodu osobistego (strona z danymi osobowymi wnioskodawcy i strona z adresem zameldowania, oryginał dowodu – do wglądu), gdy organem prowadzącym będzie osoba fizyczna; dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu, np. akt własności, umowa najmu, umowa dzierżawy, umowa użytkowania; pozytywna opinia właściwego państwowego inspektora sanitarnego oraz komendanta miejskiego Państwowej Straży Pożarnej o zapewnieniu w lokalu, w którym mają być prowadzone zajęcia w ramach punktu lub zespołu, bezpiecznych i higienicznych warunków pobytu dzieci, uwzględniających warunki, o których mowa w § 3 i 4 rozporządzenia Ministra Edukacji Narodowej z dnia 31 sierpnia 2010 r. w sprawie rodzajów innych form wychowania przedszkolnego, warunków tworzenia i organizowania tych form oraz sposobu ich działania; informacja organu prowadzącego o wyposażeniu lokalu, w którym prowadzone będą zajęcia, w sprzęt i pomoce dydaktyczne niezbędne do realizacji podstawy programowej wychowania przedszkolnego (zgodnie z § 2 ust. 2 wyżej wymienionego rozporządzenia); projekt organizacji wychowania przedszkolnego (zgodnie z § 5 ust. 1 wyżej wymienionego rozporządzenia); kopie dokumentów dotyczących kwalifikacji pracowników pedagogicznych przewidzianych do zatrudnienia w innej formie wychowania przedszkolnego; informacja organu prowadzącego, że nauczyciele prowadzący zajęcia w punkcie lub zespole oraz inne osoby wykonujące pracę w punkcie lub zespole posiadają orzeczenie lekarskie o braku przeciwwskazań do wykonywania tych prac, wydane zgodnie z przepisami o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi (zgodnie z § 11 ust. 1 i 2 wyżej wymienionego rozporządzenia); informacje organu prowadzącego o zapewnieniu bezpiecznych i higienicznych warunków nauki i pracy zgodnie z odrębnymi przepisami. Jeżeli Pana sąsiad uzyskał wpis swojej działalności gospodarczej dotyczącej przedszkola do wyżej wymienionego rejestru, oznacza to, że spełnił te wymogi. W takiej sytuacji może być bardzo trudno coś zrobić na drodze postępowania administracyjnego, aby działalność sąsiada była dla Pana mniej uciążliwa. W planie zagospodarowania przestrzennego mogą być określone ograniczenia dotyczące na przykład godzin prowadzenia działalności (tylko od do Jeżeli organ gminy wpisał działalność do rejestru, to najprawdopodobniej jest ona zgodna z MPZP. Z reguły w planach tych jest dozwolone prowadzenie działalności gospodarczej w nieruchomościach przeznaczonych na cele mieszkaniowe, jeżeli nie ma ona charakteru uciążliwego. Oczywiście może Pan sprawdzić, jak to wygląda w przypadku nieruchomości Pana sąsiada i czy nie ma tam żadnych ograniczeń w tym zakresie. Zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę W Pana sytuacji można skorzystać z roszczeń cywilnoprawnych dotyczących tzw. immisji. W art. 140 Kodeksu cywilnego (w skrócie wyraźnie ujęto uprawnienie właściciela do korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób. W takim przypadku przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 Jest to roszczenie negatoryjne, w ramach którego właścicielowi przysługuje uprawnienie do żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem lub zaniechania naruszeń. Może on także zrealizować oba te uprawnienia łącznie. Jak podaje art. 144 „Art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Czym są immisje pośrednie? W oparciu o ten przepis wyróżnia się tzw. immisje pośrednie, które są częściowo dopuszczalne – w granicach określonych normą art. 144 Należą do nich immisje materialne (polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii; np. pyły, dym) oraz niematerialne (polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie pewnych sił, takich jak wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne) – E. Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze 2001. Dlatego też w przypadku immisji pośrednich można wystąpić z roszczeniem negatoryjnym na podstawie art. 144 w zw. z art. 222 § 2 jeżeli doszło do przekroczenia dopuszczalnej miary przeciętnej (nadmierny hałas). Zaniechania naruszeń można żądać, jeżeli istnieje możliwość, że ingerencja w prawo własności (np. poprzez nadmierny hałas) będzie się powtarzała. W Pana przypadku działalność gospodarcza sąsiada jest prowadzona przez cały czas, a zatem jest oczywiste, że nadmierny hałas ma charakter ciągły. Z kolei przywrócenie stanu zgodnego z prawem ma na celu usunięcie zaistniałych naruszeń prawa własności. Roszczenie negatoryjne właściciela nieruchomości o zaniechanie immisji Roszczenie negatoryjne właściciela nieruchomości o zaniechanie immisji (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 ma charakter majątkowy (postanowienie SN z dnia 19 grudnia 2002 r., V CZ 162/02, OSNCP 2004, nr 2, poz. 31). Jeżeli wskutek naruszenia prawa własności doszło w wyżej opisany sposób do powstania szkody, można dochodzić jej naprawienia na zasadach ogólnych określonych w art. 415 i następnych Kodeksu cywilnego. Według art. 415 „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. W wyroku SN z dnia 21 stycznia 1976 r. (III CRN 367/75) wskazano: „Art. 144 ma zastosowanie nie tylko wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości doznaje szkody, ale także wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości przy wykonywaniu swych praw zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (np. budowa chodnika betonowego spowodowała nadmierne odpływanie wód spadowych na nieruchomość sąsiednią). Natomiast jeżeli zakłócenie wywołuje nadto szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania, ale na zasadach ogólnych (art. 415 i nast.)”. W związku z tym teoretycznie może Pan wystąpić z roszczeniem negatoryjnym przeciwko sąsiadowi. Sformułowanie „teoretycznie” należy odnieść do konkretnego przypadku, tj. immisje powinny naruszać przeciętną miarę w danym środowisku, określoną według kryteriów zobiektywizowanych, do których opisu posłużono się nazwą „zasady współżycia społecznego”. Od Pana zależy (przy wnoszeniu pozwu) ocena, czy w praktyce normy te zostały przekroczone. Sugeruję wysłać do sąsiada pismo, w którym będzie się Pan domagał zaniechania naruszeń Pana własności w postaci nadmiernego hałasu z informacją, że w razie braku reakcji wystąpi Pan na drogę postępowania sądowego. Najlepiej zrobić to listem poleconym, aby mieć potwierdzenie nadania pisma. Możliwe, że po otrzymaniu pisma sąsiad trochę wyciszy działalność, np. zamontuje wyciszenie w lokalu, zmniejszy ilość dzieci czy też skróci ich okres pobytu w swoim ogrodzie. Wysokość opłat sądowych jest uzależniona od charakteru roszczenia. Przytoczyłam wyżej orzeczenie SN z 2002 r., w którym przyjęto, że roszczenie negatoryjne o zaniechanie immisji ma charakter majątkowy. W późniejszym postanowieniu SN z 27 marca 2008 r. (II CZ 4/08) przyjęto pogląd odmienny, tj. że roszczenie negatoryjne właściciela nieruchomości o zaniechanie immisji (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 ma charakter niemajątkowy. Sąd pobiera opłatę stałą od pozwu o prawa niemajątkowe w kwocie 600 zł. W każdym razie należy zaznaczyć, iż orzecznictwo jest rozbieżne. Uciążliwe hałasy z przedszkola w sąsiedztwie Trudno wskazać władze lokalne, które powinien Pan zawiadomić, jeżeli Pana sąsiad spełnił wymogi konieczne do uzyskania wpisu do rejestru przedszkoli niepublicznych, czyli uzyskał pozytywną decyzję oznaczającą, że spełnił wszystkie wymogi przewidziane prawem, aby tę działalność prowadzić. Może Pan spróbować zawiadomić inspektora nadzoru budowlanego o placu zabaw w ogrodzie sąsiada. Niestety nie ma definicji placu zabaw w prawie budowlanym ani wymogów dotyczących warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać place zabaw w przypadku domów mieszkalnych, które nie mają charakteru wielorodzinnego. Dlatego trudno mi określić, czy w ten sposób uda się Panu coś osiągnąć. Skoro hałas jest bardzo duży, może u sąsiada przebywa zbyt dużo dzieci. Zatem być może są naruszone przepisy bhp, o czym można ewentualnie poinformować gminę. Jeżeli działalność sąsiada jest bardzo dokuczliwa – tj. na tyle, że spełnia wymogi dotyczące immisji w zakresie hałasu – to sąd powinien uwzględnić Pana roszczenie. Postępowanie to może być długotrwałe, ale daje szansę na pozytywne dla Pana rozstrzygnięcie. Natomiast nie mogę zagwarantować, że faktyczne tak będzie, ponieważ zależy to od przebiegu samego postępowania sądowego i dowodów zgłaszanych przez strony. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .